各位朋友 大家下午好 非常高兴有这样的机会 再次跟我们在座的各位朋友 一块来探讨土地增值税 最新税收政策研读和应对策略 这是目前来说 全国房地产界的朋友 最关心的一个话题 因为自今年2月1号开始 咱们在全国范围内 要加强房地产企业的 土地增值税清算管理工作 通俗一点讲 不论你是内资外资 只要你是开发商 今年的土地增值税 全部要算总帐了 这个算帐不单纯是 未来的项目需要做清算 那也可能对以前若干年度 过去开发的项目 咱们也要算一个总帐 那以前是怎么样呢 土地增值税 大家都知道 在早几年 我们是按照预征率来预征的 一般来说 住宅可能是1个点 有的地方可能是0.5 商业地产有可能是2个点 大部分的情况下 都是按照1个点来预征的 那到实际项目结束的时候 我们说是要做 土地增值税的清算 那实际上这个税种 从税务局的角度来看 这么多年 从1993年颁布这个文件 《土地增值税的实施条例 和实施细则》以后 在目前为止 一直就没有把它 作为一个重点的税种 而且大家知道 土地增值税它出台 当年1993年出台 其实是有一个大背景的 那也就是遇到 咱们在1993年前后 全国房地产热 然后朱镕基总理在任的时候 就提出一个问题 要宏观调控 经济软着陆 提了这个口号 但实际上我们采取的政策 是非常严厉的 比如土地增值税这个税负 就是高得很多老板说有点吓人 我的增值的部分 最少你拿走30％ 多的话要拿走60％ 这是非常高的一个税负 而且还有一个问题 这个土地增值税 其实和企业所得税 这两者之间 还有重复纳税的问题 对吗 那这个出台的背景就因为 在1993年 咱们国家要做宏观调控 这个调控当时的结果 大家知道了 海南岛 北海 那原来就是一片大工地 上面就出现很多了烂尾楼 当时全国范围内 可以说到处都是开发热 那这个调控政策一出台以后呢 出现了一系列的烂尾楼 全国各地方都有烂尾楼的现象 那么到了后期呢 到了90年代末 甚至2000年前后 这个土地增值税 在税务总局内部 税务系统也有想法 说是不是该取消了 本身它的意义价值不大 另外要花很多的时间 精力 所以这种情况下 就是关于土地增值税这一块 从中央到地方 各个地方税务机关 都没有太重视 那么咱们从企业的角度来说 对这个税种更加没有重视了 因为预征一个点呢 大家不痛不痒的 所以觉得压力不大 压力不大的情况下 大家也没有太在意 所以在实际征管的时候 我们很多地方的税务局 往往就是说是清算 但是实际上 都是按预征率就过去了 可是这两年不同了 从去年3月2号开始执行我们 新的财税【2006】21号文件 就是对土地增值税 要加强征收管理的文件 到了去年年底的时候 出来一个187号文件 从今年2月1号开始 加强清算管理工作 这个文件一出台 情况发生了根本性的一个变化 对我们房地产企业的税负来讲 应该讲 名义上税负没有增加 理论上税负没有增加 税务局说这只是清算嘛 只是加强清算 原来这税种就有的 不是新税种 但是实际的税负会增加很多 所以到目前来说 可以讲我们全国房地产企业 都在观望之中 而且都是在很艰难的煎熬之中 等待什么 在受什么煎熬等待着实施细则的出台 到底这个办法怎么去做 全国各个地方现在都在观望 相互在等待 都在看哪一个城市先做 这个办法到底怎么实施 比如以后的 咱们项目要清算就不说了 过去的咱们追到哪一年呢 是往前追前三年 还是一直追到1993年 还是怎么样 所以这个东西 大家在观望 但是不管怎么说 这个税负出台 对我们大家的影响太大了 我们这里有一个数据 这个数据 大家来看一下 在去年的 财税【2006】21号文件 就是自去年3月2号 执行的一个文件 这个文件呢 关于土地增值税 若干通问题的知 如果严格执行的话呢 我们给大家算一笔帐 很多人呢 光知道这个政策出台以后 对房地产企业税负 会产生很大的影响 但是到底影响到什么程度 可能没有人仔细去算过 我把这些数字 罗列给大家看一看 如果你要严格地 按照这个去征收管理的话 假定一个项目 它的增值率如果达到50％的话 那么咱们把土地增值税的税率和销售额进行挂钩的话 您的土地增值税税率 将会达到销售额的10个点 换句话说 销售收入的10％ 将会交土地增值税 举个简单的例子 假定我们在北京 一栋房子 地价比如一个平方米是1000元 建安费加上其他的扣除成本 比如是3000元 那咱一个平方 就是4000块钱的成本 咱们如果卖到6000块钱 那增值率就已经达到了50％ 6000块钱那就意味着什么呢 销售收入的10个点 也就是600块钱 将会交土地增值税 如果咱4000块钱成本 咱卖到8000块 那咱的增值率呢就是100％ 当我卖到8000块钱的时候 销售收入的17.5％ 将会交土地增值税 当我的增值率达到200％ 也就是说 我们卖1.2万块钱的时候 1

那我接下来呢 我会提出一些设想 或者是一些建议抛砖引玉 希望大家批评指正 那我们关于土地增值税的 税收政策和应对策略呢 我们想从以下几个方面 和大家稍微展开一下 第一方面是我们房地产企业 为什么要搞税务筹划 第二个方面 最新的房地产政策 我和大家一起研读一下 那第三块呢从房地产企业 在不同的开发阶段 它的土地增值税 我们如何去筹划 我和大家探讨一下 那么如果有时间 我们再和大家一块探讨 土地增值税在税务检查的时候有哪些要点 或者说房地产企业如何去自查 土地增值税方面 有没有一些涉税的风险 我们主要从这几个方面和大家展开来讨论 我们先看第一个问题 房地产企业 为什么要做税务筹划 在最近这一两年的 福布斯排行榜上 以及胡润排行榜上 你比如说2006年胡润榜 排名在前100位的亿万富翁 有45位是房地产企业的老板 而我们国家税务总局公布的 前300强的纳税大户中间 没有一家是房地产企业 这就产生一个很矛盾的现象了 那自然是你福布斯都上榜了 排100位 你有45个都上榜了 那你们交税 为什么交得那么少呢 我们房地产圈子里面有人讲 那是我们统计指标的口径 不一样了 那怎么回事呢 你说其他的企业 比如工业企业 它都是税收合并到一起的 综合来交税的 综合计算的 我们房地产企业 通常都是项目公司 虽然我万科很大 可是全国不同的地方 我都成立项目公司 那每一个项目公司 是独立纳税的 所以它这个交税计算额 是一个一个来算的 没有汇总 所以造成我们统计的指标上面 口径上不一致 所以造成前300位没有 如果你把它合到一起 我们交的税也很多 你像万科 去年一年交了20多个亿 20多个亿的税合到一起的话 那怎么也够300位了 所以统计指标 口径不一样 那当然这个说法 有一定的道理 但是能不能被主流的人群认可 或者说能不能 被国家的税务机关认可 这种说法 那还值得我们去商量 但不管怎么说 国家税务总局 也有一个官方的调查报告 对七省市的一个调查中发现 在各种各样的涉税问题中间 房地产企业的问题占了90％ 这个比例是非常高的 这种情况下 换句话说 在我们房地产界 坦白说 很多企业 存在着不太规范的现象 偷税漏税这种现象 在房地产行业也是比较普遍的 还有很多地方 需要我们大家加强整改 需要加强自我检查 那么还有一点 大家留意到 最近这几年房地产行业 针对房地产行业的税收政策 一个又一个 税收越收越紧 税收政策制定得越来越高明 税收漏洞被堵得越来越少 所以这一点 也需要我们房地产界的朋友 加强对这个问题的认识 及早采取一些应对策略 在合理合法的范围内 去开展一些工作 另外一个角度来说 从我们房地产的现状来看 由于在早期 我们房地产企业 相对来说利润比较好挣 一般来说 还不错 20％—30％的利润还是有的 所以我们挣的钱 也是非常可观的 大家相对来说 管理上比较粗放一些 比如在我们财务 税务 这个领域的管理上 大家不是太在意 所以说精细化程度还不够 从这个角度上也可以讲 我们大家还是有很多空间 很多该做的地方没做好 还是可以加强的 那么通过在财税这个领域里面 我们加强一些管理 采取一些合法的手段 还是有很多合法的手段 可以为我们大家加以利用的 那么在这一点做得好呢 也可以极大地降低 我们企业的税负 提升我们企业的效益 尤其是在这样的 一个大环境中间 更重要的是一方面 我们可以采用合理合法的手段 降低我们企业的税负 还有一个更重要的方面在于 减轻我们房地产企业的 涉税风险 我认为这一点更加重要 因为房地产企业这几年 只要你在圈子里面 做上几年的话 这些老板都发财了 腰包都鼓起来了 不像以前了 我们一个项目 让你一个房地产老板 挣上两三千万 还是比较容易的 挣了两三千万以后 你已经不像以前了 你的腰包已经鼓鼓的 是千万富翁 甚至是超千万 上亿的富翁了 那么这时候咱们思维意识上 是不是也该考虑改变改变了 我们以前偷税漏税 现在是不是不能搞偷税漏税了 因为偷税漏税是有风险的 你睡觉是睡得不踏实的 有很多房地产企业老板头上 有很多光环 什么人大代表 政协委员 劳模 甚至是纳税大户 在台上的时候很光彩 可是在台下呢 晚上一个人睡觉的时候 睡不着 为什么 他早期的赚来的第一桶金 都是血淋淋的 不干净 这就是所谓企业的原罪问题 很多老板都遇到这样的问题 如何解决呢 原罪是洗不脱的 但是最起码说 在以后的工作中间 你能够适当地 开展一些税务筹划的工作 从思维上有这么一个意识 然后请你公司内部的人员 或者是请外部的顾问 我们在这方面 多一些思考的话 也可以极大程度上 减轻你企业的税务风险 你一夜睡不着变成半夜睡不着 至少你能睡半夜觉 这也是很开心的的一件事了 所以从这个角度上来说 我们房地产企业应该去考虑 那在这个圈子里面 也是从2006年下半年开始 国