接下来，关于土地增值税 我们想再和大家分享的是一些 一些基本概念 就是土地增值税我们在讲如何去具体筹划之前 我们先简单地给大家介绍一下 土地增值税到底是怎么征收的 那这就要了解土地增值税它的实施细则和它的暂行条例的有关内容 因为大家以前对这个文件不太重视 我们来一块来看一看 那土地增值税的一些基本概念我们解释一下第一 土地增值税一般纳税人是什么 凡是在我们中国境内有偿转让国有土地使用权 地上建筑物和他附着物的单位和个人 都属于土地增值税纳税人 这里有几个地方需要注意 第一有偿转让国有土地使用权 国有土地 有人讲了 那如果转让的不是国有土地呢 如果是集体土地呢 集体土地是不允许转让的 如果转让是非法转让 那如果有的地方他就真的是非法转让了怎么办 他就私下转让了 那这种情况要不要交土地增值税呢 在广东有试点 广东的集体土地的使用权是可以转让的 这是我们广东当时的省）长（黄光华）做出了一个全国 也是国家税务总局 在我们广东做了一个试点 集体土地也可以转让 那么这种情况下 因为国家审批的 那么他集体转让 也是要征收土地增值税的 那另外一点 不管你是单位还是个人 都要 同时这中间其实也包括了外国人 不管你是外国人还是外国人还是外国机关 只要涉及到土地的转让的话呢 也都要交 但是这中间有一个例外 什么样的例外呢 有偿转让 大家看这个定义 有偿转让 那我如果虽然是转让 但是我如果是无偿转让呢 比如说我赠予嗯行不行 赠予 我赠送给你 那这种情况下 我虽然土地使用权转让了 但是我没收钱 这也是我们考虑的地方 所以这个定义其实很关键 我们研究它有三个 这个定义有三重 第一是转让土地所有权是征收的对于非法的转让集体土地使用权目前是不征税的 因为它非法那么第二点只对转让房地产征税 你如果不转让我就不征税 比如说我赠送或者我只转让使用权 不转让所有权 这个可能有问题 这个话的说法 如果是转让 光转让如果我没有收钱 无偿的 这可能也不收税 但是我们就根据这个定义 我们要研究 其实这中间征税范围 第二点我们征税范围已经规定的很明确 第一你如果你出让的当然要交税 第二如果你继承的 赠与的方式当然是不交税的 第三如果以房地产交换的 以房换房 以地换房那这个要征税 但是有一点比较例外 如果说我们个人自用住房交换 比如说你在北京 我在深圳 现在你想到深圳工作 我想到北京工作 你在北京有一套 我深圳有一套 咱俩互换吧 如果有一个差额呢 咱俩补一个差价 那这种情况下 以房换房 要不要交呢 不用 如果是个人之间的话 是不需要的 但是如果是公司之间的 就需要了第四点 如果是合作建房 建房以后双方各自分房的 暂时免征土地增值税 但是建成以后 如果转让 对外转让的话 那就需要征收土地增值税了 就是前一个环节暂时缓征 他不是说不征 征 但是缓征一下 。

那么第五点 开发公司代建房地产的 如果是代建的不征税 第六点 企业之间与土地换房屋的 那么要对转让房屋和转让土地双方分别征收 两边都要征收 你拿地换我的房子 那土地方要征土地增值税 那卖房子的一方 也要征土地增值税 两边都要征收 这是第二点 对征收范围 那么第三点 是对征税的依据 征税依据是这样子 就是税法上很明确规定 就是针对增值额来征税 而这个增值额当然是指你转让收入减到你可扣除的东西了 那这个可扣除的东西我们首先来看 这个收入的这一块指的是什么呢 不管你以什么形式取得所有的经济利益 拿到手的 不管你是拿到钱的也好 拿到房子的也好 拿到其他形式的收入也好 统统合到一起 都是你的转让收入 然后可扣除的呢 这一点是比较关键的了 就是计算土地增值税的时候 哪些可以扣除 哪些不可以扣除 可扣除的总共有六项 第一项 地价 你卖房子政府收了你多少地价 这个支付的地价和国家规定统一交了其他的有关登记费用 过户手续费 这些是统统可以扣除的 这是第一点 第二点 开发土地和配套设施的一个成本 就是工程成本这一块是允许扣除的 毫无疑问 这包括的又包括的比较多了 开发成本就包括比如说 土地征用和拆迁赔偿的费用 前期工程费用 建安费用 基础设施费用 公共设施配套费开发的间接费用 包括这么七大项 第三块 是开发费用 开发费用就是我们其他行业 比如说工业企业或者商业企业是所讲的期间费用了 就是简单说就是期间费用 包括销售费用 管理费用 财务费用 这几块 但是在这一块呢 我们要稍微强调一下 开发费用并不是在企业所得税前只要你是正规的合法的 那么通常都是可以全额扣除的 除了极少数的比如说广告费 交际费 人工费这些有扣除比例以外 绝大多数都可以全额税前列支 但是在我们计算土地增值税的时候 这个三项期间费用就麻烦了 他并不是你花多少列支多少 它也是比例限制的 而且比例非常非常的低 很多企业都会超标不够用 怎么超标呢 比如说咱们财务费用 管理费用 销售费用 那这三项费用花了很多钱呢 至少有几千万 可是它规定了 是地价和开发成本这两项合到一起 最多也就是5个点或者是10个点 什么情况下5个点 什么情况下10个点呢 简单一点讲就是说 如果你付的利息有银行金融机构的证明 证明是合法的 有合法的依据 那可以全额税前列支 那么这样的话 就把利息这一块全额扣除了 那剩下还有销售费用和管理费用 这两项怎么办呢 这两项就按照地价和开发成本的5个点以内 允许你扣除 如果说你提供不出来银行的利息单的 或者是中间也有一点点小小的筹划空间 就是说你明明能拿出银行的利息单 但是你认为不合算 你说我（税前）列支我很少 那这时候怎么办 我就说我没有银行利息单了 那这时候我三项费用允许你扣除 但是扣除最高也就是10个点 就是地价和开发费用合到一起10个点以内 这三项费用合到一起就10个点最多了 所以这种情况下 很多单位在这一点上会超标 超标怎么办 那我们就要考虑清楚 怎么个考虑 怎么筹划呀 这中间就是说你能够放到工程成本的就尽量放到工程开发成本 或者是开发的间接费用里面去 能放到开发间接费用里面 尽量往间接费用放 而不要放到开发费用 你们看开发费用 开发间接费用 少两个字 差别很大 在这一点上我在稍微强调一下 很多房地产企业 由于财务人员呢 很多都不是做房地产出身的 从别的行业转到房地产行业的 这时候对房地产会计制度或者是相关税务规定 不是很明了的情况下 就可能犯一些错误 而这些错误呢 给企业带来的损失其实蛮大的 我给你讲 我最近在某一个房地产企业做咨询的时候就发现 他们公司2004年成立 然后2006年有楼盘开始销售 那么在2004年到2005年这中间呢 在工程建设期间发生了很多的期间费用 那么由于会计人员作帐的时候 从工业企业转过来一个会计 统统都放到开发费用里去了 以前他根本没有开发费用 它就叫管理费用 财务费用 销售费用 他都没有这个概念的 然后呢 我们进去以后发现 他之前有很多的费用 实际上都是工程上面发生的 工程人员的工资 工程人员的管理费用 包括绝大多数的前期我们根本就没有开始卖楼 所有人员都说他只有这一个项目 所有人员都是为了这个工程服务的 那理论上来讲 把所有的东西统统都放到工程成本里面去 或者说放到工程成本那个开发间接费用里面去 都是为了组织完成这个工程的嘛 开发这个工程所生的费用 可是很可惜 他们没有这么做 他就放到 比如说所有人员的工资都放到管理费用 工资 所有的对外的各种各样的宣传费差旅费都放到销售费用 他们人员去外面考察 考察别的楼盘 发生的费用都放到销售费用了 那这就特别是前期 我可以完全算是前期考察费用 项目调研费用 这怎么能够放到销售费用里面去呢 没放 所以到了一直到2006年二三月份的时候 我们去查他的帐 发现这家公司在2006年换了一个会计 新的

那回到我们今天讲的主题 我们讲的土地增值税如何地去应对 也需要大家打破这样的一种思维上的约束和框框 跳出来 或者说从我们税务筹划的角度来说 要在一个公司有效地开展税务筹划 然后最大限度地降低企业的税负 应该做什么事情呢 一定要跳出来 站在企业整体的财务管理角度 而不是仅仅局限在您的财务的那一套帐上 不要仅仅局限在财务部门的工作上而应该在公司上上下下所有部门的所有人员身上去动脑筋 公司的 房地产开发的全过程 全环节上 去动脑筋 然后我们才有可以让我们的税负达到最大程度的降低 这也是我们税务筹划的一个宗旨 所以我们从这样的一个游戏呢 我们想跟大家分享这样一个观点 能够跳出来 多角度 多思考 多部门 多人员去考虑。 那么接下来我们和大家分享的就是关于税务筹划的一些具体的 一些方法那么怎么样去做房地产筹划 那我们先请大家看一个案例好了 我们请大家看一个简单的案例 那这个案例是这样子的 如果某一个开发商 他建造一套房子对外销售 这个建安费 地价假定说是1000块钱 那么如果说我们的可扣除成本是3000块钱 那么这种情况下 我们的销售 我们的成本价大概是4000块钱 而如果说我们卖给张三李四 我们卖到8000块钱 那这种情况下 我们卖到8001块钱吧 这时候计算我们的土地增值税会是什么样的 我们来看一下 我们的增值率 增值额是8001元－4000元 我们的增值额是4001元÷4000元 我们的增值率是大于100％ 小于200％ 这时候我们的土地增值税的税率是50％ 那么这时候我们需要缴纳的土地增值税是多少呢 是4001元×50％的增值税的税率再减去4000元×15％这是速算扣除数 那么约等于1440元每个平方 大概需要交1440块钱的土地增值税 那怎么样可以少交一点 大家看这个税负还是蛮重的 1000块钱的一个平方的售价 我们就要卖1440块钱的土地增值税 这个税负率是非常重要的了 那么这个税负大概是介于18％左右 17％点几 应该是这么一个税负 那么我们怎么样可以少交一点 我们来看一下 我们下面的方案是否可行 和大家探讨一下 如果说我们卖房子我们这么卖 我们如果由A公司直接卖给张三李四 然后我们再变一下 我们在中间加一个环节 比如说加一个B公司 然后我让A公司4000块钱卖给B公司的时候呢 我们变通一下 如果变成6999元 变成6999块钱 或者是我们干脆就7000块钱卖了 7000块钱卖给他 然后B公司7000块钱买来以后 8001块再往外卖 那这种情况下 我们来看一下 我们的税负会有一个什么差异呢 我们再来交土地增值税 我们的交法可能就不一样了 这时候的A公司交税应该交多少呢 4000块钱成本 7000块钱卖 我们的增值是3000块 然后我们的增值率是3/4 75％ 75％的话 咱们的土地增值税的税率是40％ 那就是3000元×40％－4000元×5％ 那么这时候咱变成了1000块钱一个平方 然后这时候B公司也要交土地增值税 B公司的土地增值税交多少呢 它是8001块－7000块 咱的增值是1001块 1001块÷7000块 咱们的增值率是1/7 1/7的话呢 不到小于20％ 如果是普通住宅的话呢 咱们开发的是普通住宅 那这时候由于增值率小于20％ 所以土地增值税的税负为零 如果在这种情况下 咱们跟原来那种方式相比较 我们交的税就可以一个平方少交440块钱 每个平方 那这是一个平方 可是我们开发商开发一个楼盘往往都是很大的 一个楼盘如果是10万的平方米呢 那就是4400万 如果是10万个平方米就是4400万 可是你看我们有些大盘子 你像我们万科中海搞的一些大盘子 一搞都是100万 200万的房子 那省下来可能就是4.4个亿了 但实际上我们有没有省掉那么多呢 没有 肯定没有省那么多 那省多少呢 那有人讲了 最起码要交契税吧 你B公司你现在增加了一个环节 我们整个筹划的思路是什么 一个基本的思路就是增值税 我们主要考虑它是一个超额累进的 超额累进税率的 所以我们要想少交土地增值税的话 4-2我们基本思想就是把税率增值率给他控制下来 增值率控制下来的话 如果能下一档 那我们土地增值税的税率也会下一档 那土地增值税的税负我们再给大家描述一下 大概是说 如果你小于20％以下 是普通住宅的话 是不用交税的 如果是小于50％呢 你是土地增值税的税率是30％ 如果是介于50％—100％之间呢 土地增值税税率40％ 如果100％—200％之间呢 土地增值税就是50％ 如果是大于200％呢 是60％ 就是分这么30％ 40％ 50％ 60％ 这么四档 还有零 免税的这个 那在这种情况下 我们核心思想就是能把它降低就OK了 只要把它增值率降低我们土地增值税的税率就降低了 我们这个思想就是中间增加一个环节 好 但是你一增加环节 就带来另