第三 在施工阶段 我们考虑工程成本 那么特别是融资成本 那么很多房地产企业都缺钱 都缺钱 那我们现在实际上房地产企业是一个资金密集型企业 我们的注册资本远远不够的 那怎么办呢 我们向股东去借向法人 向自然人去借款 甚至我们通过地下钱庄去融资 我们的融资成本很高 我们通常地下钱庄可能达到18％ 甚至20％以上 那么这个成本呢 实际上很多企业利息付出去了 可是没有正规发票 有的甚至没从帐面走 就是私下的渠道走的 那这种情况下怎么办 有人说当然我不能从帐面上走 第一我没有发票 进不了成本 第二如果要发票我要交税 我付他100万的利息 我要交相应的营业税至少要5个点 还有个人所得税或者是企业所得税 所以不合算 那么这个合算不合算呢 需要计算才知道 是不是真的不合算呢 我说未必 你如果说去考虑一下 我们把这块利息按照银行同期利率这一块我们去开发票 到税务局去代开发票 你不是自己开不了发票 到税务局去代开 代开的成本你需要交营业税 个人所得税 或者是企业所得税 这个税率大概是在8个点以下 交完这个以后 同样你可以进成本了吧 有个正规发票你可以进成本了 进了成本以后呢 进了成本以后你可以少交土地增值税了 所以土地增值税至少是30个点 你那边是8个点 咱们差22个点呢 如果你极端一点 商业地产是60％呢 跟8个点相比 咱们差了52个点 所以这时候是非常大的。 在价值链的延伸和打造方面呢 也是我们在施工建设阶段需要考虑的重点的一个方向 关于土地增值税我们经常会讲一句话 工夫在诗外 从前面做的游戏我们也在强调 你不要仅仅在那个帐面上 不要仅仅在一个公司内部去考虑税务筹划问题 这个空间是很小的 你要跳出来 那么你的空间就非常大的 从企业整体的角度 或者说我们在一个开发商 一个公司 房地产公司的周边我们设立一系列的（卫星）公司 通过这些（卫星）公司那么我们税务筹划的空间就大了很多了 我们通过成立一些关联企业 或者是非关联企业 我们可以在上下游整合 向上游我们可以注册规划设计公司 前期的可行性调查研究报告调研公司 我们后面到品牌 我们后面再到建安 我们到园林绿化 我们到物业管理等等等等 我们可以向上下游不停地去延伸和整合 通过这样的延伸和整合有什么好处我们甚至还可以成立比如说 这个一个中间贸易公司 你房地产企业不是有大量的建材需要采购吗 甲供材料为由 比如说钢材 水泥 混凝土 你这些你自己要买的 那你可以开发商直接向供应商去采购 也可以怎么样 可以成立一个中间贸易公司 通过这个中间贸易公司来去采购那么这样一来的话 我们就在原有的公司身边注册了一系列的公司 这些公司我们姑且叫他（微型）公司好了。 你可以通过这个（微型）公司在关联公司或者是非关联公司之间制造一些交易 然后通过这个适度地安排 令到你的价格做一个适度地转化 高或者低 通过转让定价 我们可以把利润做一个转化 我们在这中间再强调一下 房地产 有人说房地产税务很难搞 为什么很难搞 因为它是不动产 动不了 所以这个税收就很难搞 其实不一定吧 人是活的 公司是死的 人是活的 你可以把它挪一挪 挪到那些外围的公司 比如说我们刚才讲的这一系列的公司 园林绿化 装修 景观设计 咨询 物业管理 装修 这些都可以是这个具有减免税资格的公司 那么通过这种方式你可以转化 然后通过这些关联企业关联之间的交易 也可以加大你公司的成本费用 然后通过加大成本费用就可以降低你的土地增值税。

第三个阶段是在销售阶段 售楼阶段 在房地产将来的售楼阶段 也涉及到大量的税务筹划 那这中间呢 跟土地增值税有关联的也是非常多的 那我们一开场给大家举了一个例子 如果我们一个楼盘它的地价是1000块 然后我们其他可扣除成本是3000块 合到一起我们的可扣除成本是4000块 如果我们卖8000元 那我们卖8001元吧 那我们的增值就是大于100 这时候我们的土地增值税就是50％ 好了 这是销售阶段 我如果直接卖给张三李四 就50％ 那我们如果在中间加一个中间层 过渡一下 我先把它4000块钱的一个公司 先把这一个整体的一个楼盘整体卖给一个B公司7000块 然后这个B公司7000块买过来以后 再8001块对外卖 这时候咱把这个增值就把它切成两段了 切成两段以后呢 土地增值税就会下降 这是在我们的销售阶段 我们可以考虑的一个重点 当然这样的话 也带来了一系列的复杂的问题 那这个我们前面的那个案例分析的时候 都已经给大家讲过了 另外在房地产销售阶段 我们可以考虑一个问题 我们到底是应该成立公司的 用公司内部的一个销售部去直接卖楼 还是应该去成立一个销售公司去卖楼 这一点我们跟土地增值税有什么关联 我们再和大家仔细地分析一下。 在内地还有一些中小型的开发商 他们卖楼通常也不会请什么外面的专业的代理公司 比如说（世联）（中原）去销售 可能还是自己内部的成立一个销售部门 聘请几个销售人员来卖楼 那这是好事还是坏事呢 按照我的观点 如果按照税务筹划的角度来说 不一定是好事情 为什么这样讲 你看 如果说你内部 比如说销售部有10个售楼小姐 每个人工资2000块钱 那么一年就是2.4万一个人 10个人就是24万 再加上其他费用 我们假设多一点50万 50万的一个销售费用 这是10个人一年花了50万 然后在这个楼盘一年之内我们就卖完了 卖完以后 这个销售部就解散了 售楼小姐也解散了那你总共花了人员工资就花了50万那你总共人员工资加上其他的一些促销费用可能花了50万 那么其他的广告费之类的投入我们不说 那反过来如果不是成立公司内部的销售部 而是把这10个人独立出去成立一个销售公司会怎么样呢 好 销售公司我卖楼 我帮你卖楼就不是这么卖了 我是按照销售收入提点的。 那按照我们现在的行规 点数大概还可以达到1个点2个点总是有的吧 你看我们早期我们我们中建公司在我们深圳收一个收盘中原（世联）代理房子 收你3个点 后来又降到2个点 可是我们中原（世联）跑到内地公司 哪怕是中原（世联）出来的一个普通员工再成立的一个销售公司跑到内地去帮一些房地产卖房子 曾经我们在合肥接到一个项目 你知道收几个点 8个点的代理费 那是也就是三年前 三年前我们可以收到8个点代理费 当然那个合肥那个项目有比较特殊 在于什么呢 就是说楼很多人卖卖不动 他们有本事去说能卖动 说我有本事把它卖动我收你8个点 但是现在不同了吧 现在的代理费越来越低 越来越低 你能收一个点就不错了 有时候也就千分之八了 对吧 千分之八 好了 就算是分之八 或者是就算1％好算帐 就算是1％吧 那你一个楼盘如果卖五个亿的话 1％也是500万 500万 那500万跟我们刚才讲的50万呢 10个售楼小姐一年花50万 有多大差别 也差10倍吧 这个10倍。 在我们计算土地增值税的时候有没有差别 虽然中介销售公司不再享受企业所得税的优惠 但是在计算土地增值税的时候 还是有差别 你要知道销售公司只交营业税和企业所得税 他不交土地增值税 而你开发商需要交土地增值税 那么你那边500万转移过去 你这边就加大了500万的成本 加大了500万的成本 如果说我们考虑销售费用和其他的期间费用三项合到一起 没有超过比例的规定的限额的话 那么你这500万如果可以全部地进入企业所得税前列支 那咱的差距就大了吧 对吧 这500万×30％ 最低一档按30％来计算土地增值税 咱差150万 那50万 500万我交给中介公司 他要交营业税 营业税5个点 那咱还差25％ 25％×500万 那也差125万的土地增值税所以从这个角度来说 我们房地产企业如果成立独立的中介销售公司 也许比你内部一个销售部要强的多吧 那在售楼环节 第三个方面我们要考虑的 就是在今年2月1号土地增值税要加强清算管理工作这个政策 推出来以后 我们房地产行业著名的（任大嘴） 在他的个人博客网站上说了一段话 从此以后 我卖房子只租不卖了 盖好房子以后只租不卖 各位 如果我们房子盖好以后 特别是那种商业地产 还不是住宅 如果是商业地产 我建好以后只租不卖 你说从土地增值税角度来说是好事情还是坏事 行还是不行这个方案 能不能行的通 可以吧 可以的 只租不卖 因为按照我们现在文件的规定 如果你把这个房子卖了要交土地增值税 可是不卖呢 我只租呢 他土地使用权

好 最后一个方面我们想和大家简单地交流一下 在房地产企业由于土地增值税在1993年制定以后 到目前呢 咱们国家对这个税种都没有太重视 税务局没太重视 企业没太重视 那么这种情况下 出台的文件也不多 大家在这方面也不是特别熟悉 但是从今年2月1号如果进行清算以后 也许我们可能对未来一定要有一个清算 对过去的东西也可能要追溯几年 对过去的某些时候可能也要做一个清算 所以这种时候 作为我们开发商 应该要注意一个很重要的问题 就是叫什么呢 未雨绸缪 我们先对过去的项目做做清算 然后对未来如果说税务局有可能做土地增值税方面的专项检查的时候 我们也要考虑他们检查的方面可能有哪些要点 从哪些方面着手 然后我们先也要去看一看先自查自查 看看我们在这方面是否存在着一些漏洞 或者存在一些涉税检查的风险 我们也要自己提前去做自我的整改 在这里我想跟大家简单地分享一下 在房地产企业 尤其是在土地增值税这个在做税务检查的时候 我们应该注意哪些 自查的时候注意哪些事项 8-3那么土地增值税主要是在自查的时候 主要考虑两个方面一个是考虑收入方面 一个考虑成本 可扣除的成本这两个方面 那么收入方面呢 我想应该从这以下这几个方面去考虑 从土地增值税收入的方面主要是 它的收入主要是转让国有土地使用权 地上的建筑物这样的全部价款和相关的经济收益 这个定义大概是这样子 所以我们一般来说 卖房子是货币收入 所以我们主要查主营业务收入里面的资金 然后再看一看 有没有按照规定预缴 比如说到了应该缴纳土地增值税的时间 但是我们没有按照规定去申报 那么土地增值税在这个文件上已经很明确了 什么情况下达到三个标准之一就应该主动去做土地增值税的清算的申报了 如果你不去 税务局有权利 比如说如果你的销售面积达到总的面积的85％的话 税务局就有权利要求你清算了 好 那你有没有及时去清算 这是要考虑的问题 还有一种情况 你比如说在这一点上 我们大家可以考虑在土地增值税在一块 其实还可以核定征收 当然核定征收税务局文件上规定基本上都是几个不太规范的 甚至是在偷税的情况下 税务局可能要强迫你搞核定征收 实际上有很多时候 我们在早期我们房地产企业很多作帐不是太规范 成本资料也不是很健全的情况下 我们也许也可以主动向税务局去申请核定征收 这也是我们大家可以利用的地方但是这中间可能会存在一些成本代价的 因为这中间有很多不规范的地方 税务局会不会对你有一个偷税的认定 所以这中间大家也需要慎重 但是在收入清算的时候 我们要考虑一下 申报的增值税的收入额 除了货币收入以外 有没有其他的实物收入 比如说以房换房的 以房换地的 比如说有没有把这个房子对外做分配的 对外做捐赠的 有没有自用的 有没有做奖励的 所以类似这些东西我们都要去考虑 还有就是作为收入的时候 有没有价外费用 价用费用有没有合到一起作为收入的地方 还有就是对企业的往来款 往来款中间有没有藏着一部分收入 另外在土地增值税在清算的时候 特别是在查收入的时候 要注意一个很重要的问题就是交易的价格和收入的一个金额 这个是很重要的 就是你明明帐上货币收入我只有1000万 我只收到1000万的现金 可是你别忘了一个问题 有可能你卖价不合理 那税务局在计算土地增值税的时候 如果你卖价不合理 税务局是按照市场比较法 根据市场比较法来确认 比如说我举一个例子 你给某一套房子打了八折 那么打了八折 别人卖100万 你卖给他80万 这就存在问题了 将来在确认收入你实际只收他80万现金 可是在征税的时候 它是不是把这个收入就按照80万呢 那就不一定了 也许你卖给别人100万 你为什么卖给他80万 这个作价太低了 要按照正常的市场价 同一区域 同一类型的房子100万 所以这个收入他有可能进行调整 所以在这一点上 你也需要考虑的 就是税务机关他有可能重新对你的收入进行核定 另外在土地增值税清算的时候 最主要的是查一查费用 成本费用可扣除的项目 那么比如说第一项 成本费用扣除项目 我是分六项嘛 第一项地价 那么地价有没有拿到发票 那么这个发票包括几种 比如说首先你要有土地出让合同吧 然后土地局开具的收据吧 财政局开出去的契税这些都是有票据的 那么你在这一方面呢 合理实际的是否是吻合的 另外还有分期开发的情况 你分期开发的情况呢 比如说你实际付了1000万的地价 或者是100万的契税 然后你地是拿了一大片地 你是分期开发的 然后你在做一期的时候 你会不会把后面的地价和契税提前呢 是1000万但是有没有分割呢 所以也要考虑的 第二可扣除成本 这个开发成本这中间最主要是强调什么呢 强调一个发票 有没有合法的票据 能够证明你这个东西是实实在在的 真实的 还有一种情况预提的 预提的不能够列支是吧 预提费用 就算你说我们前面提到的 JQK 你跟这个工程队 施工单位你把他套进