那么接下来呢 我们想和大家就房地产企业在不同的开发阶段土地增值税分别它的筹划的要点在哪里 我想展开和大家分阶段来具体来看一看 那我们要分成三个阶段 第一个阶段是拿地阶段 第二个阶段是土建阶段 第三个阶段呢 是售楼阶段 我们分成这三个阶段 分开和大家来介绍 在拿地阶段呢 我们主要考虑以下七个方面 第一个方面是从资金方和土地方的合作模式的改变 我们来寻找增值税的筹划空间 资金方和土地方怎么合作呀 一方出地 一方出钱 应该怎么样合作 从土地增值税的角度来说 交的税是最少。 第二 在建工程项目分段转让 可能会有节税的空间 就是一个房子咱们不要等他完全建好以后再对外卖 我们前面提到的土地增值税是什么 土地增值税是超额累进制的 如果说你把这个土地增值税一个开发的一个阶段 我直接卖房把它切成几段 理论上 如果开发普通住宅 理论上我可以做到比较极端的情况是什么 我让切上无数段 让每一段都截在20％以下 增值率都在20％以下 是不是说我的土地增值税就为零了 这是理论上 但是实际操作的时候 你是不是切上五段六段这个操作成本也太高了 但是如果说我们把它切上两段 三段是有可能的吧 就好像我们前面一上来 我们给大家举了一个例子 我们卖楼 我们楼都建好了 我们开始卖 但是卖呢我先找一个中间公司先过一道手 过一道手他就可以省下来很多的税。 因为我们增值率控制下来了 增值率控制下来增值税的税率就自然就控制下来了 其实我们在拿地阶段 你将来也会考虑这个问题 或者是在将来土建阶段 也要考虑这个问题 因为现在最大的问题是什么呢 很多企业这个地一拿到手以后 只要在手上捂那么一年半年 这个地就飞涨 一亩地拿下来10万块钱一亩 过了半年可能就涨到20万一亩 再过两年可能涨到50万一亩 甚至涨到100万一亩都有 这个土地涨的太高 所以这种溢价就溢的太高 那如果说你卖地的话呢 10万块钱一亩地 你卖到50万块钱一亩地 你议价40％ 议价4倍 议价4倍你交的土地增值税是多少 太高了 4倍 就是4×60％ 那可能是2.4倍的税收 这个税非常重 那这种情况下 我们应该怎么做呢 假定说我们能把它切段卖 我10万块钱一亩 我先卖给你十几万一亩 十几万一亩以后 30万一亩 30万一亩 再40万一亩 40万一亩 再50万一亩 假定说这么卖的话 当然这中间可能太复杂了太罗嗦了。 另外我们还受到一个限制 我们买地来的时候 你不可以就卖（净地） 咱们现在有一个根据城市土地管理法有个规定 你买来地以后 必须要开发超过百分之多少 25％ 记得吧 25％你必须在这块地上投资25％以上才可以转让 否则你不可以转让 所以这有一个限制的 但是呢 我们在建工程就可以了 我可以建到一定的房子 建到一定的程度我可以没钱了 或者有钱 现在有人买 我转手就卖 我有钱赚我就把它卖了 也有可能 但是这中间有一个麻烦是什么呢 在建工程转让 然后要重新要过户 要重新办一套手续 要去国土规划各个部门 相关的部门去办一套手续 那手续太罗嗦了 对不对 太麻烦了 但是麻烦归麻烦 我们问题是那麻烦花了多少人力成本 最主要是人力成本还有公关成本吧 假如说我们通过这个是我们搞个两道 然后麻烦 但是我们可以省下来2000万的土地增值税然后我们专门搞两个雇两个美女公关 公关美女那么我们花上三个月的时间 我们重新去办一套手续 我们花上500万费用重新搞一套手续 那么这种情况下 如果能省下2000万 也许是可以考虑的 但是你转让的时候要符合一定的条件就可以了 整个这个过程一定要是合法合理的。 第三我们考虑到新的土地增值税政策的变化以后 我们将来是否还继续用土地使用权投资 以土地使用权继续投资是否合算了 因为我们现在以土地使用权来投资也要征收土地增值税了对吧 以前是不用征的 按照老的【1995】48号文件它是不用征的 那现在21号文件说以土地使用权投资也要征税了 所以我们在拿地阶段我们要考虑这个问题 那么最重要的是我们那个议价的这个部分到底应该怎么入帐呢 我10万块钱一亩地拿过来 现在40万块钱卖 我议价30万 这30万怎么入帐呢 这是一个很重要的问题 我一旦如果10万块钱一亩我卖到30万的话 卖到40万 你那个议价的30万立马要交土地增值税 营业税和企业所得税 那有人就不愿意了 交那么多。 所以有人就搞暗箱操作 暗箱操作有法律风险的 所以这个事我们是不能做的 但是你怎么样能够在税收上能够又让它合法化 又能够降低土地增值税呢 这是我们考虑的问题 那这中间实际上就是我们比较的问题了 你这边你把它议价30万 10万块钱一亩 议价30万 卖到40万 然后这边相应的要交税收 可是你将来也有好处 这是从卖方角度虽然立马要交税 可是从买方角度来说 也有好处 买方将来你以后把这个房子建好 拿过来建好房子

那么第五个部分是什么呢 是将来这个房产报建用什么形式报建 这是我们需要考虑的 在拿地阶段 你拿到地以后 你就要报建 可是这个报建的时候用什么形式来报建呢 第六点 在拿地的时候我们前期要做很多调研 这个调研费该不该付 付多少 第七个部分 我们将来这个房子是自己自建销售 还是对外代建呢 这也是我们要考虑的 在拿地阶段我们有很多问题要考虑 那么接下来我们一个一个来探讨。 第一个方面是合作的模式 我们很多地除了招拍挂以外 很多地的是协议转让 或者是在建工程转让 或者是通过股权转让 或者是跟土地方进行合作 共同开发 联营合建这样的一些模式 那这模式是多种多样的 那么我们以前的土地方和资金方的合作通常是怎么合作的呢 我们大部分情况下 是一方出地 一方出钱 然后土地方说我把这块地给你 这块地值1000万 评估你情我愿 大家协商这块地值1000万 建好以后你把这块地拿去吧 建好以后给我1000万的房子就完了 那这种情况下 交的税是最重的 因为你给他1000万的房子 他将来他把这个房子拿去如果自己用呢就算了 如果对外卖呢 它要视同销售 要交一道税收 这是一道 这还没完呢 还有另外两道要交 他把这个地拿出来给你建房子的时候 也要当这块地卖给你 要视同销售 这要交一道税收 还有一点是什么呢 你资金方把这个地拿来 拿钱把这个房子建好 把这个房子分给土地房 抵他的这个地价 抵他这块地 那么这种情况下 你也要交税 所以你有三道环节要交税 所以这个合作模式应该讲是最不理想的一道模式 后来我们变了 我们往下变成第二种方式 土地方和资金方6-1一方出地 一方出钱 我们成立一个项目公司 共担风险 共享利润 那在这种情况下 是最理想一种状态 我们交的税只要交一道 我将来你这个土地方我不是分房子给你 我是分钱给你 那这是最好的 分钱给你 共担风险 共享利润 那这时候你把这个土地拿出来投资入股是不用交营业税的 而且以前是不用交土地增值税的 按照我们21号最新文件规定呢 这个需要交土地增值税了 但这中间也很简单其实 您这块土地 是否增值 增值多少 咱可以考虑 对不对 我本来是增值30万的 我现在增值20万好了 那10万块我们将来从股份上你多给我分一点红利嘛。 这可以考虑 当然这有一个适度的问题 就是这块地现在在市面上的价格到底是多少 如果市面价就是40万一亩 你卖30万可能又有低价卖的嫌疑 有逃税的风险 但是如果市面上就可能说30万也行 或者是介于30万—40万之间 那您可能就低不就高 按照30万卖也可以 然后差距那个10万块钱 从股份上多给一点股份 将来以股份回报的是那土地增值税不就少了一点嘛 所以这也是我们可以考虑的 但是这种合作模式也有它的缺点 它的缺点就是土地方不太乐意 因为土地方大部分是农民 他说我不懂房地产 我没文化 你别给我搞那一套 你跟我说共担风险 共享利润 将来有利润你分给我 如果没有利润我不是肉包子打狗吗 算了 咱俩很简单 我把地拿给你 你给我什么呢 你给我多少房子 我们俩是组建一个项目公司 我们俩都是股东 但是你给我固定1000万的房子 那这时候 或者说你要是搞什么共担风险 共享利润也行 那咱俩签两份合同 一份阳合同 一份阴合同 阳的合同是共担风险 共享利润 阴的那份合同是固定回报 那这就要命了 阴阳合同 在我们早期呢房地产界是很普遍的现象 但是你要知道这也有法律风险的 这个阴阳合同 这是不受法律保护的 至少是阴的那份合同 将来如果你要扯皮 打起官司来 阴的合同不受法律保护 那您的权利也没法得到保证 那还有人讲了也简单 我们还可以怎么进一步呢 我们还可以考虑另外一个形式 我们俩成立一个项目公司 可是我是按照销售收入提点 销售收入的10个点归我 或者是建好的房子按照面积 30％的面积归我 我们按照一定的比例分房子 或者是分金额 分收入 那这种情况下 你也叫固定回报 那这就要命了 这个土地拿出来 也要缴纳营业税 缴纳土地增值税 所以这种情况下也不合算 那后来又怎么办呢。 我们现在挺进了一步 有人又提出新的方案 在实际的税务筹划中间有人可能会这么筹划 筹划是说 一方出地 一方出钱 共担风险 共享利润 可是你土地方觉得利益得不到保证 那怎么办呢 我先你这块地值1000万是吧 你要钱可以 我先借1000万给你 我先借1000万给你 押在你那里 那么将来的话 你不是这个利益得到保障了吗 如果将来我不给你分房子 你也不用还我这个钱了 你把1000万押在那里 有人这么做吧 那这也不算什么 咱们后面还有一种变通的方式 就是说 咱俩共担风险 共享利润 6-1那过了一年以后 我股权回购 你这个地拿出来占30％的股份 过了一年以后 咱搞股权回购就是说你这个30％的股份值1000万 那我就1000万收购你的股份 搞一个股份回购