我们下面回顾一下2006年这两个最关键的文件 其中一个首当其冲的那就是187号了 那187号主要有以下这么几个要点 给我们大家的关系比较密切的 第一点就是说我们土地增值税怎么征收 对什么征收 是以房地产开发项目为单位进行清算 而不是以公司为单位清算 是以项目 另外对分期开发项目呢 必须以分期项目为单位清算 分期开发的 比如说你一个花园搞成一期 二期 三期 四期 搞成滚动发展的 你一期完成了 那我们就按一期来算 而不是按整个项目整个花园完成 是分期来清算的 并且呢 还有一个很重要的要点 他又再次强调 重申了 如果你的项目是一个综合性项目 既有普通住宅 又有非普通住宅 那么这种情况下 一定要分开合算 如果你不分开合算 可以 但是我在如果说你有普通住宅增值率低过20％的 那我也要征收土地增值税 你分开合算呢 如果你普通住宅如果你土地增值税低过20％呢 我就可以免征土地增值税 另外对这个有一些开发商把一些房子如果不是对外卖 比如说你用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东 抵债 以物异物等等这种情形 他做了一个规定 当你在发生所有权转移的时候 要视同销售 缴纳土地增值税 这中间大家注意一个问题 他这文件讲的其实蛮有意思的 就是说如果是发生了产权转移 那这中间就可以考虑 如果我们产权不转移呢 如果产权不转移呢 要不要交土地增值税呢 这就不用交了 他讲的很明确 发生产权转移 所以在这种情况下 比如说我把一个房子对外出租 你说我房子不卖了 我出租行吗 我对外出租要不要交土地增值税呢 不用 因为产权没转移。 如果我自用 但是我没有转成固定资产 要不要交呢 或者是我把房子让内部员工去居住 只有使用权没有所有权 您说这个行吗 要交土地增值税吗 有可能不要了 我再给你举一个例子 在这中间有没有考虑的 就这一点上我们大家可以考虑一个什么问题呀 产权式度假酒店 产权式酒店大家有没有考虑到 像以前我们很多地方是产权式酒店销售 我们可以考虑问题 我建一个海边建一个酒店式公寓 然后我卖什么呢 我卖这个房子 一套一套都很小的 带装修的像酒店一样的 我统一管理 这种公寓我卖它所有权 我卖50年的使用权给你 而不是卖所有权 那这时候我的产权也没有转移 没过户我不办房产证 未来的50年之内你都拥有这个房子的使用权 你可以自己居住 也可以你对外招租 也可以统一交给我们 统一代理招租 那这种情况下 你说会怎么样呢 要不要交土地增值税呢 不用了 按照这个文件是不需要的 因为你没有产权转移嘛 第四点 在计算土地增值税的时候 对它的扣除项目 税法上做了很明确的规定 第一就是一定要有合法的有效的凭据 你没有合法的有效的凭据就是实际发生了我也不让你扣除 第二就对那些预提的费用不行 比如说我们在土地增值税这个清算的时候 可能会遇到这样的现象 我们给一些建筑队 建筑公司 我们让他做建安工程 可是往往是我们开发商都有一个心理 都是老赖 开发商是老赖。 我中午学了一个新的术语 叫JPK 啥叫JPK呢 就是这个开发商资金比较紧张 那么我们自有资金不足的时候 我们就要滚动发展 我们就要善于借助别人的钱去生财 那很多时候 我们在早期的时候 我们开发商往往是一块钱可以做十块钱的生意 怎么做呢 我们就圈别人的钱 什么J(勾)呢 现在建筑工程投标竞争很激烈 我能把这个活给你干已经相当不错了 好了 这样就叫先J（勾住） 然后你这个建安公司施工队你来到我这投标 来接我的建筑安装的活 接完以后 我就给你Q(圈)起来了 圈起来你就要自己带资开发 那么通常建筑商都要带30％的资金吧 然后在K 怎么K呢 叫克死你 能赖就赖 能拖就拖 开发商普遍对于建筑商就这种心理 JPK 那么一直到这个项目已经竣工了 我楼早给你盖好了 过上一年半年 甚至两年 那开发商就是拖着不给钱 或者不办理竣工结算手续 那么像这种情况下 他在计算土地增值税的时候 可能我们现在的土地增值税很严格 有的时候你是要符合条件 比如说你这个楼卖了85％以上了 那我可能就要给你搞竣工结算了 你不搞竣工结算 我税务局可能要强制你做竣工结算 可是你要想了 我这还有100万的建筑工程款没付出去 我预提 对你这个开发商来说我预提100万的工程款 那这个预提的100万的工程款行还是不行呢 能不能够进成本呢 可不可以在税前扣除 不行 你实际确确实实要发生 可是你是预提的 不行 那这也是我们要考虑的问题。

187号文件的出台 从我们开发商的角度来说 如何去应对呢 我们想虽然实施细则各地方还没有出台 但是我们一定要未雨绸缪 做好这个心理充分的准备工作 作为开发商对以前经办的项目 包括后期手中正在开发的后续项目 我们一定要心里有数 我们要仔仔细细地让财务人员先去算一下 您这个清算的依据 清算的条件 清算的政策是什么 这个项目的收入 成本费用 增值率 增值额到底有多少 包括要准备相应的资料 先准备好 比如说土地出让合同 跟建筑商签的各种各样的合同 银行贷款的利息计算单 收入的统计表 成本费用的分摊计算表等等这些资料你要先准备好 然后再看一看有没有可能有一些免税的项目 特别是在土地增值税这个税前扣除这个方面 在成本费用上面 我们可不可以有什么可以考虑的地方 所以这些是我们房地产企业如何应对187号文件一个主要的问题另外 在187号文件中间 我们也要考虑的问题是说 要重点关注那些特殊收入项目 比如说代收的费用 非直接销售和自用房地产的收入 这一块必须要认真地去考虑 比如说代收的费用 那么代收的费用如果说你不是自己直接收取的 而是由别人收取 也没有开在同一张发票上 这可以不做收入 但是在将来在你计算土地增值税的时候 也不允许你扣除 但是如果你把它当收入呢 那将来计算成本费用的时候也可以扣除 。 各位在这一点上 我们来讲一个案例 请大家看一下 放进去好 还是不放进去好 其实有很大的差异的 那么到底你应该放进去还是不放进去 我们举一个简单的例子来看一下好了 假定说我们做一个项目 成本可扣除的成本是600万 成本费用合到一起是600万 那我们卖多少呢 假定说我们卖1000万的销售价格 1000万 那这时候咱的增值是400万 增值额是400万 增值率是600万 那么这时候呢 咱的400万÷600万 增值率是66％ 66％就大于50％ 小于100％ 那这时候咱的土地增值税税率是40％ 土地增值税的税率是40％ 好了 我们有没有可能考虑一下 比如说我们代收的费用 假定说我们代收的费用是200万吧 那咱这个代收的这个费用200万 该不该放进去做收入呢 如果你放进去做收入的话 那成本费用也相应地扣除 但如果你不放作为收入 那成本费用也不放进去 那么对我们好还是不好呢 那我们来看一下 如果我们放进去会怎么样 那放进去咱的收入就变成了1000万＋200万 那咱们的成本费用呢 也变成了原来是600万＋200万 那么咱可扣除成本就是800万 那分子就是1200万－800万 那这时候呢 咱增值是不变的 增值额还是400万 可是咱们的分母呢就变成了800万 这时候咱的增值率变成了50％ 那这时候咱的增值税的税率变成了多少呢 50％的增值税率是多少 30％ 各位 就这么一个小小的变化 他的增值税率就由40％ 变成了30％ 就下调了10个点因为土地增值税是超额累进的 所以我们将来对这些代收的费用 你得仔细去考虑一下 该不该把它放进去 原来我们一般的思维是绝对不放进去的 放进去有啥好处 放进去我们要多交营业税 企业所得税没有变化 因为同升同降 就好像我们的增值率没有变化一样 它是同升同降的 但是你别忘了一个问题 它的分母会发生变化 计算土地增值税的时候 它的分母会发生变化 所以土地增值税就有它的变化 所以我们可能 比如说这个200万放进去我要多交5个点的营业税 多交5个点的营业税 可是呢 你少交了10个点的土地增值税 而且可能少的还不是那10个点 你算出来的数字还不一样 因为基数不一样 所以这种情况下 你可能是愿意放进去 当然我这里是拿200万举例子 如果你代收费用我们换一个数字 100万 或者是10万 或者是300万 可能结果也不太一样 比如说就10万块 你可能算的数字好像就没太大意思了 所以看你代收费用是多少 有时候我们还代收维修基金呢 维修基金这个数字也很庞大 所以针对187号也规定了关于代收费用的问题 那么对于其他的非直接销售和自用房地产呢 要加以特别的关注 另外一点就是187号关于土地增值税在扣除的时候 有一个特别强调的就是对于应付未付费用 预提费用税前扣除 凡是不能够提供合法有效的凭据的 都不允许 预提费用除另有规定以外 不得扣除 对利息扣除也做了一个规定 就是超过贷款期限的部分的利息和加罚的利息不得扣除 这一点也要加以注意 不是说你跟银行所有的 银行只要有银行利息单的都可以税前列支 不是 如果你贷款期限一年 你拖上半年 延期了 那么这时候罚息的部分是不允许的 超过贷款利息的部分也不允许税前扣除 这是187号 187号也明确了普通住宅的标准 我们刚才讲的国办发【2005】26号文件规定的三个标准 单价在同地区同档次1.2倍以内的 容积率大于1.0的 然后面积在120平方以下的 或者最高也就144平方以下的 三个条件属于普通住宅 这是187号 21号

接下来我们分享税务筹划的基本的方法 我们可以分为五大类方法 会计法 经济合同法 重组法 政策优选法和公共关系法 那我们接下来展开一个一个来讲 那么第一个方法 叫会计的方法 那会计的方法主要是通过会计要素的一些改变 来达到节税的一个目的 主要适用所得税 企业所得税 个人所得税筹划 那具体又可以分成很多种 比如说转让定价 加速折旧 我们接下来看一个案例。 有一个地产商 他属下有一个工厂 生产水泥 自己消化 现在有一些大一点的地产商就在考虑这个问题 价值链的延伸和打造 那这个如果是在土地增值税和企业所得税发生变化的时候 实际上也是我们诸多开发商可以思考的一个主要的方向 那就是增加或者是延长您的价值链 比如说像这个开发商 他自己去成立从事一些建材产品的一个制造 然后主要销售对象是外面 或者是主要销售给自己 少量地对外 那么在这种情况下 我们来看一下 他有没有税务筹划的空间 这个开发商在广州 生产水泥 一年生产八万包 交给深圳的子公司对外销售 主要卖给自己的工地了 每一包水泥成本30元 工厂卖给销售公司 通过销售公司来卖 然后工厂给销售公司37元 销售公司卖给地盘是40元一包 那在这种情况下 广州所得税率为33％ 深圳是15％ 我们不考虑其他税收 来看他目前的税负是这样的 广州这工厂一包水泥是赚7块钱的利润 一年生产8万包 就是56万的利润 乘上33％的所以 得 税率18.48万税 销售公司的一包水泥是赚3块钱 那8万包 24万利润×15％交3.6万 合到一起两家公司都是一个老板 所以合到一起整体税负25.96万 税负总水平27.6％ 怎么样可以少交一点税呢 很简单 这思路非常简单 就是利用广州和深圳他们的税负是不一样的 一个15％ 一个33％有个税率差 所以我们只要可以考虑把高税负的地方利润转移到低税负的地方来 那就OK了 所以我们可以很简单地做法就是降价就好了 把广州一包水泥由成本价30块钱 本来卖37块钱 降价 比如说假定说降到32元 那我们重新计算一下 我们得出来的结论就不一样了 工厂广州那边就交5.28万的税 深圳交9.6万 合到一起14.88万的税 比原来少交了10.万块钱的税 税负率原来27 现在是18％ 那税负率就可以降低32％ 32％绝对金额虽然不大 但是税负率下降很明显 这是非常好的一个筹划的一个方案 那这个方案非常的简单 但是我请大家在看这个方案以后 听了这个方案以后 你不要认为它很简单 这是一个我们说这是一个非常有典型代表性意义上的一个筹划方案 这种方案不但是在我们国内 在全世界很多大型的跨国公司都在经常采用这样一个方案 那么这个方案在国际间他们在国际间开展合理避税 或者是税务筹划 他们通常采用的方案也是这个方案 我们给它一个定义 叫转让定价 当然我们国家税务局关于这样的转让定价的安排也做出了一些避税的一些规定 那问题是你要适度 适度就好了转让定价呢我们这里有一个模型图 转让定价其实原理很简单 就是利用税率差把高税负的地方转移到低税负的地方 那就可以达到节税的目的 就是这么一个基本的原理 问题是具体到我们房地产行业 有人讲了 有很多人就会头疼 我们是房地产是不动产 那这个利润怎么转移呢 它不像工业企业贸易公司 我把这个价格 我把广州的水泥卖到深圳去 那么我们房地产企业不动产怎么去做利润转移呢我们想 其实也是有很多空间的 比如说我们刚才提到了价值链的打造 价值链的增加和延长的问题 比如说在我们一个房地产行业的周边 我们去成立一些（卫星）公司 通过这些（卫星）公司来给开发商提供一些服务 通过这些服务收取一些费用 这样的话 就可以间接地把这些利润做了一些转移 这些外围的这些（卫星）公司可能是低税负的地方 或者是有税收优惠 那有哪些可以成立呢 我们可以考虑 比如说你可以考虑物业管理公司 装修公司 房地产中介销售代理公司 房地产咨询广告公司 甚至可以考虑成立个人独资企业 我举个例子 我们现在一般来说 我们中国人的观念是肥水不流外人田 自己开发的房子一般也是会成立自己的物业管理公司 来自己做物业管理 连这一点小钱都想赚 其实在这一点上 我们从税务筹划的角度也是要注册物业管理公司的 为什么这样讲呢 因为根据最新的31号文件 房地产企业不再享受任何的新办企业的税收优惠 所以在所得税上就不会有任何的好处呢 但是物业管理公司依然有 那这就是一个应对策略之一 那我们可以适度地把一些开发商的利润 转移到物业管理公司去 因为物业管理公司他可以优惠呀 比如说举一个简单的例子 物业公司怎么去拿到优惠呢 物业管理公司的人员中间 有两种人比较多 一种清洁工 一种保安 对吗 那现在我们清洁工都可以把它外包化 现在很多公司都提倡外包 清洁工你可以直接外包给清洁管理公司 。 那么这样的话 你这个物业管理公司的人绝大部分可