那么接下来我们跟大家分享的是关于土地增值税筹划的基本思路 土地增值税到底怎么去筹划 我们刚才只是举了一个案例 虽然我们有这样那样的局限 但是土地增值税筹划是有方法的 还是有可以利用的地方 接下来我们继续看 到底在哪些地方去考虑 有一些基本的思路和大家去分享一下 。 那么第一点是 土地增值税计算的时候 它怎么计算的 它无外乎就是增值额乘上一个增值税率 那么增值税额又怎么算呢 无外乎就是收入减去可扣除的成本 那所以我们增值税要如果做筹划 它的基本思想无外乎就是以下这几点了 那第一点就是降低或者分解你的收入 把你的收入降低就完了 收入或者是分解就完了 100块钱我们分两个地方 或者是分90＋10就完了 第二个呢 可扣除成本我们去增加 增加你的可扣除成本 这是我们考虑的一个主要的方向 第三点就是无外乎是说我们通过一些方法 合理地调解和分配在不同项目不同开发周期的成本 就是把这个成本我们在比如说一期二期 我们在一期二期里面合理去调节 合理地加以分配 在同一期项目中间 有普通住宅 有商业开发的地产 那么咱们在普通住宅和商业地产之间 我们做一个合理的分配 适度地去调节 这无外乎是第三点 第四点呢 那就是我们前面举的那个例子 我们可以通过增加销售环节 把我们的适用的增值税的增值率降低 然后适用的增值税的税率就可以降低 那也就是降低适用税率了 第五点大家可以考虑的是免税 利用免税政策 有很多是免税的 比如说20％以下免税的 比如说我是只转让它的使用权 不转让它的所有权 这是不交土地增值税的 如果转让所有权 但是我如果是不收钱的 无偿转让 那么它也是免税的 那么第六点呢 无外乎就是把以上这几个措施呢 综合在一起 综合考虑 大概土地增值税的筹划的基本思想无外乎就是以上这几个方面了 那么接下来 我们会展开一个一个来和大家分享。 那在具体展开之前呢 我们休息十分钟 十分钟以后我们再回来 谢谢各位 土地增值税大家知道是超额累进 那如果说你能把收入适当地降低的话 您的增值额就会降低 那土地增值税税率就有可能降低 同时如果收入的分解 分流 分散的话呢 还有可能带来另外一个好处 那就是营业税也有可能跟着 跟着降低 比如说我们前面也提到过 假定说您把您的收入由开发商来收取 变成转移到物业管理公司来收取 那这种情况下可能就会有土地增值税就要差别了。比如说我这套房子带不带装修 将来土地增值税如果严格清算以后 那么咱们是不是所有的房子都变毛坯房为装修房呢 这是一个可能是我们未来一个很大的筹划的思路 我们换过来看 在中国目前房地产开发的阶段中间 我们卖的楼大部分都是什么样的呢 绝大多数都是毛坯房 对不对 绝大部分都是毛坯房 可是你反观欧美香港市场 这些市场应该讲是房地产相对价格一直往上走 你像在我们深圳 还有一个现象 买写字楼 你有钱我还不卖给你 你要买就买一层 你要是一层1000多个平方 你要说我买个两三百平方 不卖 有钱也不卖 你说我几个合伙起来买一层行不行的 也不卖 因为我根本不愁卖不掉 我挑着优质客户 挑那些大客户一买就买几层的客户 所以在这种情况下 我们的房子都是毛坯房 那反过来 将来我们在土地增值税负那么重的情况下 我们有没有必要考虑我们适度地去变毛坯房 变清水房为装修房呢。 这也许是我们将来考虑的一个主要方向 比如说举一个简单的例子 这在交土地增值税方面就有很大的差别了 这是一个很简单的数学计算 比如说一套房子 600块钱成本 那么600万的成本卖1000万 那么我们的增值是400万 那么增值率是400万÷600万 我们的增值率是66％ 那这种情况下 我们的增值率是40％ 好了 这是毛坯房 如果带装修呢 假定说我要带装修的话 那咱们完全不一样了 比如说我要是装修花上一个200万 那咱这时候成本就变成了800万 加上200万 成本变成了800万 然后咱们的分子1000万加上2000万 加上200万 咱们的收入变成了1200万 然后增值是多少呢 减去一个800万 咱增值还是400万不变 那这时候咱的增值率就变成了多少呢 变成了50％ 增值率50％的话 咱的土地增值税税率就由40％下降为30％ 那在这种情况下 以后我们会考虑 把装修是不是要加进去了 那么这个由于它影响到是什么呢 影响到是我们的增值额没有变 我们同升同降 但是呢 我们的计算增值税的时候 它的分母基数被变大了 基数变大的话 增值率下降就会更快 它衰减的更快 所以在这种情况下 我将来在计算土地增值税完全不一样了 那这是一个方面了 这是从加大成本这个角度 那反过来我们讲 分解收入 分流收入 其实也可以考虑 如果说我们原来是带装修的房子 比如说有一些小户型的公寓式的带装修的房子 你反过来是不是可以反其道而行之 5-1本来带装修的我卖一万块钱一个平方 可是我把它变成什么

原来开发商业跟你一个人签合同 我卖这一套带装修的精装修的小户型的房子 一万块钱一个平方 我收你一万块钱 我以后就不一定了 以后我收您9000块毛坯房 跟你签的合同买卖合同是9000块钱的毛坯房 另外我再跟您签一份装修合同 装修合同1000块 那装修合同由谁来跟你签 肯定不用开发商的公司来跟你签 另外再成立一个装修公司 用装修公司的名义去跟您签 这有没有好处 咱的销售收入就变成了9000元了 5-1咱卖房子按照9000块钱来交营业税了 按照9000块钱来计算土地增值税了 按照9000块钱来计算企业所得税了 而装修那边呢 你把它切下来1000块钱装修 交营业税原来是交5个点 卖房子是交5个点的营业税 现在变成了3个点的营业税 如果再加上附加一个是5.5％ 一个是3.3％ 那么这个之间差2.2％ 1000块钱差22块钱 如果说这是一个平方米 如果是10万个平方米呢 220万 这还没完 在计算土地增值税的时候 你想都不用想去算一下 肯定有所变化 有所节约 降低 有所降低。另外在计算企业所得税的时候也会有变化 你比如说我们前面提到的 装修公司有可能拿到免税 而你新成立的物业管理公司 房地产公司 就不在可能享受企业所得税的优惠了 但是装修公司有可以拿的到 比如说我们招聘退伍军人 军队转业干部 这些都可以 在比如说我们前面提到过的 收入分流 也可以考虑的 你比如说有一个项目 它是商业地产 我们上午提到过的 商业地产 那这商业地产总共是三层小楼 一楼是商铺 二楼三楼是住宅 然后卖楼的时候 整个这套房子是大通铺 里面分户墙都没有做 我们进去小业主如果买楼进去参观的时候 分户墙都没有做好 那一楼二楼三楼要做楼梯吧 然后他买楼的时候 这个房不贵 一套房子20万 可是你这个20万包括什么呢 分户墙我给你做好 屋内的楼梯 一楼上到二楼 二楼上到三楼的楼梯我给你做好 而且这个商铺 一楼的商铺我会统一给你做好卷闸门 甚至我会对你好到什么程度呢 我会把一楼上面的那个铁架子 将来做广告的打招牌的那个铁架子我都给你做好 这个合到一起才20万 那么现在都是开发商一家公司对外签合同 我卖给你小业主20万开一张发票 那么其实在这种情况下 在税务上就有筹划的空间了对不对 你干吗要这么签呢 我能不能够切下来 他自己已经 这家公司很冤枉 或者说已经具备了很好的税务筹划的一个雏形 可是很可惜的是他们公司财务没有加以很好的利用 他们公司有物业管理公司 也有成立了装修公司 还成立了一个广告公司 还成立了一个中介公司 很可惜都没有把这些利用上 它都成立了 本来很好筹划的 比如说你想把这个卷闸门 把这个广告牌 这些收入都交给物业管理公司去收取不就完了吗 那你的收入20万不就降下来了吗 比如说我们切下一万块钱就好了 那你这边是按照19万 这边按照1万 而装修公司完全可以拿到免税 他2004年就成立的嘛 找几个下岗员工就可以了 而且他们本身就有6个下岗员工 他们已经他原来是当地的村民 征用了某一个农村的一块土地 然后那个村民需要安置 而且这些村民原来都是国有企业的下岗员工 他已经有了下岗完全可以利用这个优惠政策 这就是收入分流 通过这个收入分流可以让我们大家带来一些好处。 另外一点 就是在计算土地增值税的时候 有很多可以免税的优惠 比如说20％以下的免税 在这一点上我们大家可以考虑一个问题 我们现在讲提倡精细化管理 那么在财税这个领域 同样可以提倡精细化管理 就是我们用数字来说话 我们遇到一个问题 我们决策的时候不要拍脑袋 我们可以多一些量化 。 我们在这里想和大家分享的就是 关于土地增值税我们可以计算出来一个模板来 而这个模板呢 你不管是财务部 还是其他的工程部 或者是销售部的同事 5-2只要拿着这个模板他往里面一套 把数据往里面一套 他就自己可以知道销售额销售价格定在什么程度上对我们最有利 什么价格我们交的税是最少的 完全可以自己去测算 那也就是说 将来我们制定产品价格的时候 或者是工程部 设计部在设计这个产品结构的时候 方案的时候 以及这个工程成本的时候 它都可以量化的 他都要考虑税务的问题 而不是纯粹地从他的工程的设计的角度 不是纯粹地从他的销售的角度 我们可以我们每一家企业都可以设计出来这样的一个表格 那我给你举一个例子 我在这里给大家举一个例子 我们一块来看一看 比如说有一个商品房 它全部可扣除成本比如说是1000块钱 然后当他卖这个东西的时候 他要交营业税和城建税 比如说合到一起城建税教育税附加 这个教育税附加合到一起是5.5％ 那么这种情况下 我们交的 比如说我们的销售价格是X的话 那咱交的税就是5.5X 这时候咱们允许各种各样可扣除的成本就是100块＋5.5X 那么这时候我们就可以计算出来 什么时候 我们的销售价格卖到最高 最高到什么限度下

好了 第五项是什么呢 销售税金 这个销售税金可能比如说5.5的营业税及附加 还有可能有2个点的地方附加税 或者是其他的乱七八糟的合到一起那么这个地方 我们举例这个地方是河南省 这个河南省是7.7％ 就是销售税金 地方征收的各种各样的税金合到一起7.7 那我们也可以算出来 这个7.7％是他的销售额 销售单价乘上7.7％ 那么好了 这么一算出来 把前面几项一相加 第二项到第五项相加 我们的第六 可扣除的计算土地增值税税前可扣除的各项费用合到一起 那我们在保守正常价格比较良好的一个乐观的一个价格的基础上我们分别算是出来它可扣除的项目合计是多少 第七项就是它的增值额 增值额就是第一项销售收入减掉第六项可扣除成本 算出来增值额 然后第八项呢 计算出来增值率 增值率算出来以后 我们适用的税率就分别知道了 你比如说像我们这个例子的话 保守一点的话 增值率是31％ 正常的话呢 增值率 如果卖到4000块钱一个平方米 就是37％的增值率 如果卖到3800元一个平方 就是31％的增值率 如果卖到4500元一个平方 就是52％的增值率 所以分别适用的土地增值税率就是30％ 30％ 40％ 然后最后缴纳的土地增值税就可以算出来了 这是我们把不同的销售单价把它罗列进去 分别计算出来的土地增值税 这是第一张表 我们其中还可以做出来一张表 就是我们可以测算出来 土地增值税在什么情况下它正好是处于临界点上 也就是在不同的临界点上的销售价格是多少 我们可以分别计算出来。 比如说我举个例子 20％的临界点怎么算的 假定说这个地方我们的地价和它的开发成本合到一起是X 然后税金比如说是5.7％ 5.5％ 再加上一个0.2％的地方教育税附加 5.7％ 然后期间费用可扣除的金额是10％ 销售收入我们假定为Y 那么这时候我就可以找出来 当您的土地增值税正好等于20％的临界点 这个时候的销售收入是多少 我们可以算的吗 Y是销售收入减去1.3％X X是地价和开发成本 那1.3％知道吧 10％＋20％ 那就是30％ 再加上1 那就是1.3X 再减去多少 减去你的税金 销售税金比如说是5.7％ 5.7％Y乘上销售收入 这么一减呢 就是你的增值额 这是分子了 再除上你的分母 1.3X＋5.7％Y 然后这两个相等 一除正好等于20％ 我们就可以解出来 Y÷X＝1.6745 1.6745。也就是说 这个时候其实我们每家企业 在做一家房地产开发项目的时候 特别是在项目早期 我们都是要做大量的可行性论证的 或者说我们叫项目的概预算 那其实我们在做项目预算的时候 我们都会做一件事情的 我们对未来做一个预期 我们开发这个项目 我们要付多少地价 工程成本大概在多少 然后各项的利息乱七八糟的期间费用是多少 税金是多少 我们最后我们要交税多少 我们大概要赚多少利润 我们预期的销售收入是多少 我们基本上都会做这样的一个测算和可行性调研 分析报告。 好 那在做这个报告的时候 其实我们心理上就有一个预期了 预期是什么呢 我们有一项基本上是固定的 地价 很明确 基本上我们可以知道这个地价是多少 固定数 建安费 基本上很明确 一个平方米大概花800元 还是多层800层 高层可能是 小高层可能是1800元到2000元 高层可能2500元到3000元 我们大概都知道 好了 剩下的其他的税金我们是跟销售收入是挂钩的 那么其他的期间费用我们也可以算出来 比如说30％ 我们都可以算出来了 好了 在这种情况下 我们就测算 我们未来我们产品的定价定多少呢 我们可以做这个定价 那这个定价就可以通过这个表格或者是建立一个数学模型来量化出来了 也就是说 如果我们知道我们的地价和我们的开发成本 这两项目我们是已经在做项目之前我们就基本上可以确认的 大部分都知道的 这两项目一加 它最多1.6745倍 销售收入如果是地价和开发成本的1.6745倍的时候 我们的土地增值税增值率正好是20％ 我们土地增值税为零 可以算出来 对吧 我们刚才就是通过这个数字算出来的 好了 我同样的 我这里有一个表格 这个表格也是大家可以加以利用的 比如说你们自己也可以计算出来 当这个增值率是50％的时候 咱们的销售收入和地价和开发成本之间的临界点的比例是多少呢 2.1323倍 也就是你的销售收入正好是你的地价和开发成本合到一起的2.1323倍的话 我们的增值率就是50％了 那如果增值率是100％的时候是多少呢 销售收入是那两项的2.9435倍 是200％的时候 是4.7倍 这可以算出来的 这就用数字来说话 完全可以量化 当然我这里这个表格 大家要注意 我们这个表格的计算是有一个基数的 基数就是我的销售税金是5.7％ 但实际上你们每个地方都不一样的 这个你们可以在你们根据你们当地的数字再重新去测算一遍 我这里只是举个例子 这个模板呢 把